L'intérêt fiscal des SIIC (sociétés d'investissement immobilier cotées)

Fiscal18/07/2019

Le récent arrêt Gecina nous apprend que le célèbre groupe immobilier a été déficitaire et qu'il s'est transformé en SIIC;L'occasion de rappeler le régime fiscal intéressant des SIIC.

L’intérêt fiscal des SIIC : sociétés d’investissement immobilier cotées.

L’arrêt Gecina CE 9°-10° chambre du 7 juillet 2019 n° 411648 nous apprend que le célèbre groupe immobilier a été déficitaire et qu’il s’est transformé en SIIC. C’est l’occasion de rappeler l’intérêt fiscal du régime des SIIC.

Une SIIC est une société foncière. Son métier consiste à investir les capitaux qu’elle collecte dans l’acquisition ou la construction d’immeubles, en vue de leur location. Son activité lui procure des loyers et, le cas échéant, des plus-values. Les SIIC ont pour obligation de redistribuer à leurs actionnaires au moins 95 % des loyers perçus et 50 % des plus-values réalisées. Après déductions des frais, les loyers sont distribués aux actionnaires sous forme de dividendes, sans être imposés au niveau de la société. Les SIIC sont cotées en bourse, donc les actions des SIIC sont ouvertes aux investisseurs particuliers au sein d’un compte-titres ordinaire (CTO).

Plus précisément :

Les sociétés d'investissements immobiliers cotées (SIIC) sont des sociétés par actions cotées sur un marché réglementé français ou sur un marché étranger respectant les prescriptions de la directive 2004/39/CE (abrogée et remplacée par la directive 2014/65/UE du 15-5-2014 et le règlement UE/600/2014 du même jour) sur les marchés d'instruments financiers, dont le capital social atteint 15 millions d'euros et qui ont pour objet principal l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des sociétés de personnes ou dans des sociétés relevant de l'impôt sur les sociétés de plein droit ou sur option ayant le même objet social.

Ces sociétés peuvent bénéficier, sur option et sous certaines conditions, d'une exonération d'IS sur les bénéfices provenant de la location d'immeubles ou de la sous-location de certains immeubles et de certaines plus-values. Il en est de même de leurs filiales soumises à l'IS et ayant un objet identique, détenues, directement ou indirectement, à 95 % au moins (de manière continue au cours de l'exercice).

Détention du capital

Le régime d'exonération est subordonné au respect de deux conditions tenant à la détention du capital :

Le non-respect du plafond de détention de 60 % au cours d'un exercice conduit à la perte du régime de faveur.

Une exception est toutefois prévue lorsque le taux est dépassé par suite d'offres publiques d'achat ou d'échange, d'opérations de restructurations visées à l'article 210-0 A du CGI, d'opérations de conversion ou de remboursement d'obligations en actions. Dans ce cas, les sociétés peuvent régulariser leur situation jusqu'à l'expiration du délai de déclaration. La condition de détention est alors réputée avoir toujours été respectée. Si, en revanche, la situation n'est pas régularisée dans ce délai, la SIIC et ses filiales sortent définitivement du régime d'exonération : voir n° 30965.

En dehors de ces cas, le régime peut par ailleurs, sous certaines conditions, être suspendu pour la durée de l'exercice de dépassement.

Modalités et conséquences de l'option

CGI ann. III art. 46 ter A, et 46 quater-0 ZZ bis B

a. L'option pour le régime spécial doit être notifiée sur papier libre ou par voie électronique au service des impôts auprès duquel est souscrite la déclaration de résultats, au plus tard avant la fin du quatrième mois de l'ouverture de l'exercice au titre duquel la SIIC souhaite y être soumise.

Elle prend effet le 1er jour de l'exercice au titre duquel elle est effectuée et est irrévocable et globale.

CGI art. 219, IV, 221 bis et 1663, 2

Le changement de régime fiscal qui en résulte entraîne les conséquences de la cessation d'entreprise. Toutefois, des atténuations sont prévues en ce qui concerne le principe de l'imposition immédiate des plus-values latentes :

Précisions

a. La notification de l'option doit être accompagnée de la liste des filiales qui optent pour le régime spécial et de l'engagement visé ci-dessus concernant les plus-values relatives aux immobilisations autres que les immeubles.

b. Les plus-values latentes sur les immeubles et biens assimilés sont calculées par différence entre la valeur réelle à la date de l'option et la valeur fiscale du bien comprenant le cas échéant les plus-values précédemment neutralisées lors de la cession au sein d'un groupe intégré (n° 40465 s.). La valeur de marché des titres de sociétés civiles immobilières est appréciée comme en cas de cession réelle des titres et évaluée dans les conditions exposées n° 18990. La prise en compte des décotes qui pourraient être pratiquées en cas de cession desdits titres est admise, sous réserve que la SIIC justifie de leur pertinence au regard des pratiques normales du marché (CE 26-2-2016 n° 382364, 382350 et 376192 : RJF 5/16 n° 413).

c. L'IS au taux de 19 % doit être payé par quart le 15 décembre de l'année de l'option et de chacune des trois années suivantes. Ces versements doivent être accompagnés d'un bordereau de versement établi sur papier libre ou par voie électronique indiquant la société versante, la nature et le montant du versement, l'échéance à laquelle il se rapporte ainsi que la base de calcul.

d. Bien que la société cesse totalement ou partiellement d'être passible de l'IS, les associés ne sont pas imposés à raison du boni de liquidation par exception aux dispositions de l'article 111 bis du CGI (n° 38770).

e. La SIIC est tenue de souscrire avec sa déclaration annuelle de résultats : la liste mise à jour de ses filiales qui ont opté (CGI ann. III art. 46 ter A, I-al. 2), un détail des plus-values sur immeubles et droits assimilés qui ont supporté l'impôt de 19 % (CGI ann. III art. 46 quater-0 ZZ bis B) et, pour les plus-values relatives aux autres immobilisations qui ne font pas l'objet d'une imposition immédiate, un état mentionnant pour chacune de ces immobilisations qui ont fait l'objet d'une réévaluation lors du premier exercice de l'option : la valeur comptable, la valeur fiscale et la valeur réévaluée (CGI ann. III art. 38 quindecies, IV).

CGI art. 208 C ter

Lorsque des immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bail, des droits portant sur un immeuble dont la jouissance a été conférée à titre temporaire par l'État, une collectivité territoriale ou un de leurs établissements publics ou des participations dans des personnes visées à l'article 8 du CGI deviennent éligibles à l'exonération d'IS postérieurement à l'option pour ce régime, les plus-values latentes constatées sur ces actifs doivent être réintégrées au résultat fiscal de la SIIC soumis à l'IS (les principes d'évaluation de la valeur de marché des actifs, exposés au b ci-dessus, étant selon nous également applicables dans ce cas). La réintégration dans les bénéfices est effectuée par parts égales sur une période de quatre ans. Les plus-values latentes ainsi constatées ne font pas l'objet d'une imposition séparée et peuvent être imputées sur les déficits du secteur imposable (CE 11-4-2018 n° 414489 et 414493 : RJF 7/18 n° 730).

La cession des biens concernés entraîne l'imposition immédiate de la plus-value qui n'a pas encore été réintégrée.

Exonération d'impôt sur les sociétés

Les SIIC et leurs filiales ayant opté pour le régime spécial sont exonérées d'IS sur la fraction de leur bénéfice provenant :

Les dividendes reçus par les SIIC de sociétés étrangères dotées d'un statut équivalent ou de Sppicav sont également exonérés d'IS à la double condition que la société bénéficiaire détienne une participation représentant au moins 5 % du capital et des droits de vote de la société distributrice pendant deux ans au moins et que les produits soient intégralement redistribués au cours de l'exercice suivant celui de leur perception.

c. En ce qui concerne les plus-values résultant de la cession d'immeubles, de droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier ou de participations, seules sont exonérées les plus-values provenant de cessions effectuées au profit de personnes non liées au sens de l'article 39, 12 du CGI (n° 19225, précision a).

Les plus-values de cessions d'immeubles et de droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier réalisées entre une SIIC et ses filiales ayant opté, ou entre sociétés ayant opté, liées au sens de l'article 39, 12 précité, ne sont pas soumises à l'IS, à condition que la société cessionnaire s'engage, dans l'acte de cession, à respecter, au titre de ces plus-values, les obligations mentionnées n° 39510 et 39520 prévues dans le cadre du régime spécial des fusions. Les réintégrations des plus-values de cession sur éléments amortissables constituent des éléments du résultat soumis aux obligations de distribution à hauteur de 95 % (ou 70 %). Sur les renseignements à fournir par les sociétés qui se placent sous ce régime, voir n° 39310.

d. Les SIIC et leurs filiales qui ont opté doivent joindre à leur déclaration de résultats un état conforme au modèle établi par l'administration faisant apparaître la décomposition de leur résultat fiscal et de celui des sociétés de personnes dans lesquelles elles détiennent des participations entre le secteur imposable et le secteur exonéré et, pour ce dernier, selon l'origine des opérations (locations, cessions, dividendes) ainsi que les opérations de distribution y afférentes et le respect des obligations antérieures (CGI ann. III art. 46 ter A, II).

Régime des distributions

Les dividendes distribués par les SIIC relèvent du régime exposé n° 24540 s. pour les actionnaires personnes physiques et du régime exposé n° 7955 s. pour les actionnaires personnes morales. Des spécificités sont prévues lorsqu'ils sont prélevés sur des bénéfices exonérés (n° 30960) :

Prélèvement de 20 %

Lorsque les dividendes prélevés sur des bénéfices exonérés sont distribués à un actionnaire autre qu'une personne physique, détenant, directement ou indirectement, au moment de la mise en paiement, au moins 10 % des droits à dividendes de la SIIC distributrice et qu'ils ne sont pas soumis à l'IS (ou un impôt équivalent) chez cet actionnaire, la SIIC distributrice est tenue d'acquitter un prélèvement de 20 % du montant de ces sommes. Toutefois, ce prélèvement n'est pas dû lorsque la distribution est faite à une société qui doit distribuer l'intégralité des dividendes qu'elle perçoit et dont les associés détenant, directement ou indirectement, au moins 10 % des droits à dividendes sont soumis à l'IS (ou un impôt équivalent) à raison de ces distributions.

Ce prélèvement est également dû sur les produits réputés distribués.

L’arrêt du Conseil d’Etat de juillet 2019 sur Gecina :

L'option pour le report en arrière des déficits ne peut pas être exercée au titre d'un exercice au cours duquel intervient notamment une cession ou une cessation totale d'entreprise (CGI art. 220 quinquies, II). Le Conseil d'État juge que cette interdiction ne s'applique pas aux entreprises qui cessent d'être soumises à l'impôt sur les sociétés en raison de leur option pour le régime de faveur des sociétés d'investissements immobiliers cotées.
En effet, si une entreprise qui opte pour le régime précité fait l'objet d'une imposition immédiate de ses bénéfices dans les mêmes conditions qu'en cas de cession ou de cessation (CGI art. 201, 1 et 201, 3), l'exercice de cette option ne constitue pas pour autant une cession ou une cessation d'entreprise au sens de l'article 220 quinquies, II du CGI.