Droit de l’urbanisme

Fiscal30/06/2020

Intervenant régulièrement dans le montage contractuel et fiscal d’opérations immobilières de construction ou d’achat- revente, soit concernant des hôtels, soit pour des promoteurs, à côté de spécialistes en financement, Yves Desbois travaille en partenariat avec Marie-Céline Pelé, sur le droit de l’urbanisme :

  • PLU : Plan Local d’Urbanisme : participation à l’enquête publique - Conseil lors de l’adoption du document d’urbanisme (accompagnement pour formuler des observations)
  • Contentieux contre un document d’urbanisme (recours devant le Juge administratif), contre le PLU s’il fait grief
  • Assistance pour sécuriser les projets de construction (audit de dossier de demande de permis de construire, analyse du risque en cas de recours administratif ou contentieux)
  • Défense des autorisations d’urbanisme devant le Juge administratif (mémoire en intervention au soutien du permis de construire ou d'aménager)
Marie-Céline Pelé
Marie-Céline Pelé

En sus de cette phase d’assistance, l’équipe entre Yves Desbois et Marie-Céline Pelé est amenée à contester des Plans Locaux d’Urbanisme et à négocier avec les collectivités territoriales (« Les Territoires ») des dérogations permettant de lancer des projets.

A titre d’information, la procédure d’élaboration du PLU (Plan Local d’Urbanisme)

La procédure d’approbation du PLU

Le PLU est élaboré à l’initiative et sous la responsabilité de l’EPCI compétent en matière de PLU ou de la commune. La loi Grenelle II privilégie le niveau intercommunal en posant le principe selon lequel le PLU est élaboré par un EPCI, en concertation avec les communes membres. Toutefois, la commune qui n’est pas membre d’un EPCI compétent en matière de PLU reste compétente pour élaborer ce document. Au 1er février 2014, seules les communautés urbaines et les métropoles ont, parmi leurs compétences obligatoires, la compétence « plan local d’urbanisme et documents d’urbanisme en tenant lieu ». Lorsque la commune fait partie d’un EPCI compétent, celui-ci exerce sa compétence en concertation avec chacune des communes concernées.

La délibération prescrivant l’élaboration du PLU et précisant les modalités de concertation est notifiée aux autorités concernées (préfet, président du conseil régional, président du conseil général, président de l’EPCI compétent en matière de SCOT, responsables de l’organisation des transports urbains, présidents de chambres consulaires...). Les services de l’État sont associés à l’élaboration du projet de PLU à l’initiative du maire ou à la demande du préfet. Un débat a lieu sur les orientations générales du PADD avant l’examen du projet de PLU.

Le projet de PLU est arrêté par le conseil municipal après consultation des autorités concernées (président du conseil régional et du conseil général, président de l’EPCI compétent en matière de SCOT, responsable de l’organisation des transports urbains, présidents des chambres consulaires...), puis soumis pour avis aux personnes publiques associées à son élaboration ainsi, qu’à leur demande, aux communes limitrophes, aux EPCI directement intéressés, etc.

Le maire soumet le PLU à enquête publique. Après cette enquête, le PLU modifié, s’il y a lieu, est approuvé par le conseil municipal, puis mis à la disposition du public.

Dans les communes non couvertes par un SCOT, l’acte publié approuvant le PLU devient exécutoire un mois après sa transmission au préfet, sauf si ce dernier notifie au maire, par lettre recommandée, les modifications qu’il estime nécessaire d’apporter au plan notamment lorsque le PLU compromet gravement les principes énoncés aux articles L. 110 et L. 121-1 du code de l’urbanisme, est contraire à un projet d’intérêt général, autorise une consommation excessive de l’espace ou est de nature à compromettre la réalisation d’un PLH ou d’un SCOT en cours d’établissement. Dans ce cas, l’acte devient exécutoire dès publication et transmission au préfet de la délibération approuvant les modifications.

Le PLU est modifié ou révisé par délibération du conseil municipal après enquête publique. La procédure de révision s’impose notamment lorsque l’EPCI ou la commune essayent de changer les orientations du PADD ou de réduire un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle ou forestière ou est de nature à induire de grands risques de nuisance. Le PLU peut être modifié selon une procédure simplifiée notamment pour rectifier une erreur matérielle.

Au plus tard 3 ans après l’approbation ou la dernière révision d’un PLU, le conseil municipal est tenu d’organiser un débat sur les résultats de l’application de ce plan au regard de la satisfaction des besoins en logements et, le cas échéant, de l’échéancier prévisionnel de l’ouverture à l’urbanisation. Cette disposition vise à favoriser une évaluation régulière de l’application du PLU et la mise en œuvre ou l'adaptation du projet territorial.

Lorsque le PLU fait l’objet d’une évaluation environnementale, il doit être procédé au plus tard à l’expiration d’un délai de 6 ans à compter de la délibération portant approbation ou révision de ce plan, à une analyse des résultats de son application, notamment du point de vue de l’environnement et de la maîtrise de la consommation des espaces (L. 123-13-1).

Lorsqu’un PLU doit être révisé ou complété pour être rendu compatible avec des documents supérieurs ou avec les dispositions spécifiques aux zones de montagne et au littoral ou pour permettre la réalisation d’un nouveau projet d’intérêt général, le préfet en informe la commune concernée. Dans le délai d’un mois, la commune doit faire connaître au représentant de l’État dans le département si elle entend ou non procéder à la modification nécessaire. A défaut de réponse dans ce délai ou dans la négative ou si l’intention exprimée par la commune de réviser le plan n’est pas suivie d’effet dans les six mois, le préfet peut engager et approuver, après avis du conseil municipal et enquête publique, la révision ou la modification du plan.

Le préfet agit de même lorsqu’à l’issue du délai de trois ans mentionné à l’article L. 123-1, le PLU n’a pas été rendu compatible notamment avec les orientations d’un SCOT, d’un plan de déplacements urbains, d’un programme local d’habitat, d’un schéma de mise en valeur de la mer ou d’une charte de parc national ou de parc régional.

Le PLU peut être également mis en compatibilité pour déclaration d’utilité publique ou déclaration de projet afin de permettre la réalisation d’un projet public ou privé de travaux, d’une construction ou opération d’aménagement présentant un caractère d’utilité publique ou d’intérêt général.

Les POS approuvés avant l’entrée en vigueur de la loi du 13 décembre 2000 précitée ont les mêmes effets que les PLU et sont soumis aux dispositions qui les concernent.

Ils peuvent faire l’objet, sous certaines conditions, d’une modification notamment lorsqu’il n’est pas porté atteinte à l’économie générale du plan, d’une révision ou d’une mise en compatibilité. Dans les autres cas les POS peuvent seulement faire l’objet d’une révision.